Будет ли рентабельность недвижимости от недвижимости следовать за снижением ставки NBP?

Предыдущая неделя принесла снижение ставок НБП Предыдущая неделя принесла снижение ставок НБП. Совет по денежно-кредитной политике снизил базовую ставку на 0,5 процентного пункта (с 2,50% до 2,00%). Резкое снижение стало неожиданностью для аналитиков, большинство из которых ожидали снижения процентных ставок на 0,25%. Как прибыльность аренды недвижимости в ближайшем будущем может стать ключевым решением для рынка ключевых процентных ставок? Меняется ли рентабельность при изменении процентных ставок на финансовых рынках?

Рентабельность аренды, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение операционного дохода от договора аренды, заключенного на объект недвижимости, к цене, необходимой для его продажи (Подробнее о том, как рассчитать рентность аренды, см. В статье: Как вы считаете рентабельность недвижимости? ). Пример. Предположим, что владелец, имеющий 12-месячную аренду двухкомнатной квартиры в Варшаве, может получать от арендатора ежегодно 16,800 злотых (1900 злотых в месяц с доходом за вычетом 500 злотых в расходах на содержание). Если он получает такой доход от недвижимости, рыночная стоимость которой составляет 400 000 злотых, он может считать, что ее рентабельность составляет 4,20%. Однако, если такой же доход получен от недвижимости, рыночная цена продажи которой составляет 300 000 злотых, рентабельность аренды составляет 5,60%. Сразу же рентабельность недвижимости зависит не от ставок Национального банка Польши, а от фактического дохода от аренды (арендная плата как доходы и эксплуатационные расходы) и стоимости имущества. Поэтому в краткосрочной перспективе ничего не изменится.

Однако в долгосрочной перспективе известно положительное влияние снижения процентных ставок (снижение стоимости ипотеки) на увеличение стоимости недвижимости. Этот эффект возможен, поскольку стоимость денег на межбанковском рынке следует за снижением процентной ставки НБП, а WIBOR 3M является ключевым для ипотечных кредитов. Это ее так называемая базовая ставка, которая устанавливает процентную ставку для старых и новых ипотечных кредитов (процентная ставка = 3M WIBOR + маржа банка). Невооруженным взглядом видно, как недавнее сокращение MPC привело к падению 3M WIBOR до рекордно низкого уровня 2,06%, тогда как несколькими месяцами ранее он составлял 2,70%. Следовательно, если в этом случае банковский сектор не увеличит маржу по ипотечным кредитам, то более низкие процентные ставки означают более высокую кредитоспособность и потенциальный фактор роста цен. Тем не менее, автоматизация здесь не работает, потому что более низкая стоимость денег может столкнуться с большим предложением недвижимости, доступной на рынке, и не должно приводить к повышению цен. Возвращаясь к рентабельности аренды, это означает, что, если более низкая стоимость денег приведет к росту цен на недвижимость, арендная доходность, полученная от них, упадет. Доход от аренды не реагирует так быстро, как стоимость имущества. Вы можете наблюдать падение или рост цен на недвижимость при относительно стабильном уровне арендных ставок. Подробнее о том, почему снижается доходность, когда цены на недвижимость растут в статье: Цена и рентабельность - что растет, а что падает?

Рентабельность можно ожидать для различных типов недвижимости, не только квартир, но и коммерческой недвижимости. Если вы хотите продать коммерческую недвижимость, тот факт, что она является предметом договора аренды, должен быть не недостатком, а главным преимуществом. Однако при условии, что цена продажи установлена ​​таким образом, чтобы потенциальный покупатель имел перспективу привлекательной рентабельности аренды. Например, если мы арендуем помещение для обслуживания за 3 500 злотых в месяц, и владелец не взимает дополнительные эксплуатационные расходы, то годовой доход от договора аренды составляет 42 000 злотых. Если бы мы купили такую ​​недвижимость, какую рентабельность мы ожидаем от аренды? Ожидания покупателя - купить как можно дешевле, тогда арендная ставка будет высокой, а целью продавца является максимально возможная цена и продажа сделки с самой низкой рентабельностью аренды. 8,00% можно считать типичной рентабельностью аренды для сделок купли-продажи торговых помещений в Варшаве. Дополнительные примеры арендуемой недвижимости с расчетной рентабельностью аренды вы найдете здесь: https://www.okolica.pl/oferty-inwestycyjne/ В нашем примере 42 000 злотых, поделенные на 8%, означают, что мы можем продать имущество за 525 000 злотых. Если помещение имеет 50 м2, это означает 10 500 злотых за 1 м2 в оценке дохода. По этой цене покупатель будет реализовывать рентабельность аренды на уровне 8,00% годовых. Повлияет ли упомянутое выше снижение ставки НБП на рентабельность аренды коммерческой недвижимости? Из двух элементов этой сделки решение MPC не повлияет на доход от аренды, поскольку они являются частью долгосрочного договора аренды. Однако решение по процентной ставке может повлиять на второй элемент, то есть на минимальную ставку рентабельности, ожидаемую инвесторами (покупателями), которую они могут принять. Как работает этот механизм? Совет по денежно-кредитной политике снижает процентные ставки, межбанковский рынок реагирует - 3M WIBOR уменьшается, но рынок облигаций также реагирует. 10-летние польские облигации упали в доходности до 2,74%, тогда как несколькими неделями ранее этот уровень составлял даже 3,50%. Если вы никогда не были поклонником инвестиций в облигации, потому что Вы ищете возможности на рынке недвижимости Помните, что процентная ставка по облигации определяется так называемой безрисковая ставка на рынке. Это уровень рентабельности инвестиций, который вы можете получить без риска. Любая другая транзакция будет иметь такой риск. Поэтому, если облигации дают 3,50%, и в этот момент имущество сдано в аренду 8,00%, то можно сказать, что 8 - 3,50% = 4,50% бонуса за инвестиционный риск в этом свойстве. Инвестор оценивает, достаточен ли этот бонус. Если на рынке арендуемой недвижимости совершается сделка по ставке 8,00%, это означает, что на данный момент достаточно 4,50% премии за риск.

Что происходит, когда доходность по государственным облигациям уменьшается? Соответственно, это означает, что безрисковая ставка была понижена. Поэтому, если вы все еще можете купить арендованную коммерческую недвижимость по ставке доходности от дохода от аренды на уровне 8,00%, это будет означать увеличение премии за риск до 5,26% (с 2,74% облигаций). Повысился ли риск на рынке недвижимости после того, как ставки на финансовых рынках упали? Это можно считать похожим. Поэтому, если риск не увеличится, продавец не должен в ближайшее время принять продажу той же коммерческой недвижимости, арендованной на тех же условиях, по ставке 8,00%, поскольку новая безрисковая ставка будет оправдана 2,74% + та же премия за риск 4, 50% = 7,24%. При таком уровне рентабельности от аренды ожидаемая цена продажи возрастает до 580 110 злотых (42 000 злотых, поделенные на 7,24%). Этот пример иллюстрирует, как снижение процентных ставок может в конечном итоге повлиять на прибыльность аренды коммерческой недвижимости и, следовательно, на увеличение их стоимости.

Марчин Грудзень

Okolica.pl

Еще статьи о коммерческой недвижимости:

Похожие

Переработка будет стимулировать инвестиции
ИНТЕРВЬЮ С КАРМЕН ВЕЛЛА, ЕВРОПЕЙСКИМ КОМИССЕРОМ ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА, МОРСКОЕ И РЫБНОЕ ХОЗЯЙСТВО «Puls Biznesu»: Какая стратегия для пластмасс в Европе и мире? Увидеть больше ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АРГУМЕНТ: Нет никаких сомнений в том, что увеличение
ПИП будет проверять воскресные торги
... запрета инспекции труда примут по телефону и сразу начнут движение в район. Первая обязанность за четыре дня Список исключений из запрета на торговлю в воскресенье очень длинный и настолько расплывчатый во многих моментах, что обязательные руководящие принципы их использования, скорее всего, приведут только к судебным решениям. Первый тест близок, 11 марта, и это будет напряженный день для Национальной инспекции труда (PIP), которая обязана проверить соответствие новым правилам.
Можете ли вы запустить интернет-магазин без кассы?
Экспансия компании на зарубежные рынки - сложный и длительный процесс. Начиная от проведения исследований в данной стране, создавая стратегию входа и заканчивая реализацией. Помимо экспорта, присоединения к предприятию или франшизы, речь идет также об установлении новых деловых контактов и поиске дистрибьюторов. Для
Акциз на ремесленные пивоварни будет снижен вдвое
... ставки (до 50%) зависит от объема производства: до 20 000. гл, до 70000 гл, до 150000 га и до 200 000 Глухое пиво. С 2018 года максимальная ставка будет обязательной для всех пивоваренных заводов. Вице-премьер заявил, что ежегодное снижение акцизного сбора составит 70 млн. Зл. Однако это не стоимость. Но инвестиции. По словам Моравецкого - учитывая динамичное развитие этой части отрасли в среднесрочной и долгосрочной перспективе - каждый акцизный злотый принесет два-три злотых прибыли
Всегда ли стоит показывать рекламу PPC выше? Да?
Google органические результаты похожи на объявления в этой поисковой системе. Истинная истина - чем выше, тем лучше. Однако есть некоторые исключения из этого правила (и каждого). Сембокс проведен
Лунные гелиевые отложения. Станет ли научная фантастика реальностью?
Hel-3 - это изотоп гелия, используемый среди прочих в безопасности воздушного движения и медицине, и, возможно, в энергетическом секторе. Его ресурсы на Земле ничтожны по сравнению со спросом. Вот почему многие смотрят на новый источник сырья - Луну.
Выгодна ли солнечная энергия в 2018 году?
... за электроэнергию в 2018 году. Давайте не будем обманываться низкой установочной ценой. Высокая стоимость фотоэлектрических систем подтверждает качество всей системы. / фото: Eco Voltaika Солнечная установка и рентабельность инвестиций Правильно подобранная фотоэлектрическая установка может эффективно снизить стоимость электроэнергии. Конечно, наиболее
После «солнечного прилива»: что будет дальше с солнечной энергией?
Некоторые люди называют это «солнечным потоком»: 25-летний период, в котором солнечная энергия росла в геометрической прогрессии, превращая технологию из разряженной странности в самый быстрорастущий источник энергии в мире , Этот скачок, который привел к тому, что в 1992 году мощность ракеты достигла 100 МВт, а в 2016 году превысил 300 ГВт, был в значительной степени
Технические параметры устройств - можно ли им доверять?
Хорошим примером является практика компании FLOWAIR, производителя из отрасли HVAC, которая, как член европейской ассоциации EUROVENT, предлагает создать рабочую группу для разработки и реализации четких руководящих принципов для информирования о параметрах воды воздухонагревателей. Благо клиента говорит в пользу осуществления указанной инициативы. Знак качества
Комиссия брокера по недвижимости
Комиссия брокера по недвижимости поднимает вопрос о том, кто - продавец или покупатель недвижимости, или, может быть, оба - должны оплачивать предоставленные услуги. Долгое время это был спорный вопрос не только среди клиентов, но и среди самих посредников. По некоторым данным, тот, кто берет деньги, а значит и продавец, должен заплатить. По мнению других брокер он обеспокоен безопасностью транзакций в
Атмосферные условия в Польше и мощность фотоэлектрических панелей. Что будет оптимальным?
Фотоэлектрические панели Анализируя предмет эффективности фотоэлектрических установок, следует прежде всего выделить два понятия: номинальная мощность и реальная мощность . Павел Сокол, представитель

Комментарии

Не будет ли через несколько лет совпадение, что электромагнитное излучение, излучаемое каждым телефоном, испортило нам что-то?
Не будет ли через несколько лет совпадение, что электромагнитное излучение, излучаемое каждым телефоном, испортило нам что-то? К счастью, клетки больше не являются новым изобретением, и мы можем оглянуться назад, чтобы увидеть, сработали ли эти страхи хотя бы частично. К моему большому облегчению (потому что я очень часто пользуюсь мобильным телефоном), дальнейшие исследования подтверждают, что это не так.
Что будет работать в современном интерьере, а что будет выглядеть лучше в уютной комнате?
Что будет работать в современном интерьере, а что будет выглядеть лучше в уютной комнате? Все современные тенденции имеют один общий знаменатель. Это простота и минимализм, порой даже трогательный по грубости. На других уровнях трудно увидеть общие черты. Разные материалы, разные фактуры, разные цвета - современные межкомнатные двери существенно различаются. Классика с ноткой Скандинавии или Скандинавии с оттенком классики Интерьеры
Будет ли это означать, что мы почти идеально заряжаем нашу машину?
Будет ли это означать, что мы почти идеально заряжаем нашу машину? Этот подход имеет одну важную опасность. Что произойдет, когда количество заказов увеличится, когда наш индикатор OEE будет очень высоким. Будет ли это означать, что мы должны приобрести (дублировать) оборудование? Ничто не может быть более неправильным. Тогда у нас есть время посвятить обслуживанию, уборке или перерывам на работу. Затем следует подумать о том, какие действия мы можем предпринять для сокращения (оптимизации)
Достаточно взглянуть на результаты Google по лозунгу "арт-журнал", чтобы порадовать этой идеей, не так ли?
Достаточно взглянуть на результаты Google по лозунгу "арт-журнал", чтобы порадовать этой идеей, не так ли? 🙂 Bullet Journal . По идее Bullet Journal (также известный как ласкающий и сокращенный BuJo), это больше о скрупулезном ведении записей различных типов - от планов на определенный день, до просмотренных фильмов,
Будет ли это способствовать большей популярности церковных свадеб?
Будет ли это способствовать большей популярности церковных свадеб? Сомнительно. Смотрите также: Формальности, связанные с церковной свадьбой
Будет ли вроцлавская агора или гайд-парк?
Будет ли вроцлавская агора или гайд-парк? Было принято решение, действующее в действующем законе, согласно которому городской совет может определять места, где можно будет провести собрание без каких-либо информационных обязательств в любое время. - Будет ли создание Вроцлавской агоры или Гайд-парка зависеть от городских советников, - говорит Войцех Адамски. Описание процедуры подачи сборок доступно на BIP UM Wrocław -
Будет ли доступ к ресурсам доступным через приложения для смартфонов и планшетов или только через веб-сайт?
Будет ли доступ к ресурсам доступным через приложения для смартфонов и планшетов или только через веб-сайт? В настоящее время можно использовать Polona на планшетах и ​​смартфонах, однако версия веб-сайта, посвященного мобильным устройствам, запланирована на второе полугодие. Доступны ли материалы только в виде сканов, или, может быть, хотя бы часть коллекции оцифрована, например, с помощью OCR? Некоторые документы (книги, журналы
Будет ли касание запретной темы богохульством?
Будет ли касание запретной темы богохульством? Или, может быть, наоборот: запретный предмет, определяющий оригинальность данного произведения, перешел бы в его художественную ценность и стал бы абстрактным лицом, принимающим решения в области искусства? Инновация станет идеальным дополнением. Инновация, а точнее - дисгармония, хаос и отсутствие какой-либо ясности, которые сформируют современное «искусство» и станут его приоритетными определяющими факторами. Что такое искусство
Будет ли это крошечным анонимом в сильной конкуренции?
Будет ли это крошечным анонимом в сильной конкуренции? Мы можем пропустить Sony немного больше на этом фронте. С одной стороны, компания почти всегда имела тенденцию выбирать некоторые трезвые и прямоугольные конструкции для своих продуктов. В то же время мы знаем, что у них есть небольшая языковая страница, как в форме новых продуктов Xperia Concepts, так и несколько ближе к теме этого теста, дешевой модели.
Я, честно говоря, не думал, что это будет иметь большое значение; кого волнует, загружается ли приложение Facebook на полсекунды медленнее?
Я, честно говоря, не думал, что это будет иметь большое значение; кого волнует, загружается ли приложение Facebook на полсекунды медленнее? Действительно, вот как я измеряю скорость: быстро загружаются веб-страницы и плавно прокручиваются в браузере? Видео воспроизводится без какого-либо заикания? Сколько времени требуется для запуска приложения камеры? После трех дней работы с Nokia у меня возникли смешанные чувства по поводу ее производительности. Веб-страницы загружались
Однако будет ли падение количества заказов на все автомобили больше, чем снижение доли дизельных автомобилей на европейском рынке?
Однако будет ли падение количества заказов на все автомобили больше, чем снижение доли дизельных автомобилей на европейском рынке? Я искренне сомневаюсь, но, конечно, вы не можете ничего исключить. Как инвестировать в палладий? Последний вопрос: как инвестировать в такой маленький популярный продукт? Физический палладий Ну, я советую против физических инвестиций в слитки и монеты (такие как также доступны на

Как прибыльность аренды недвижимости в ближайшем будущем может стать ключевым решением для рынка ключевых процентных ставок?
Меняется ли рентабельность при изменении процентных ставок на финансовых рынках?
В статье: Как вы считаете рентабельность недвижимости?
Подробнее о том, почему снижается доходность, когда цены на недвижимость растут в статье: Цена и рентабельность - что растет, а что падает?
Если бы мы купили такую ​​недвижимость, какую рентабельность мы ожидаем от аренды?
Повлияет ли упомянутое выше снижение ставки НБП на рентабельность аренды коммерческой недвижимости?
Как работает этот механизм?
Что происходит, когда доходность по государственным облигациям уменьшается?
Повысился ли риск на рынке недвижимости после того, как ставки на финансовых рынках упали?
Можете ли вы запустить интернет-магазин без кассы?