Будет ли рентабельность недвижимости от недвижимости следовать за снижением ставки NBP?

Предыдущая неделя принесла снижение ставок НБП Предыдущая неделя принесла снижение ставок НБП. Совет по денежно-кредитной политике снизил базовую ставку на 0,5 процентного пункта (с 2,50% до 2,00%). Резкое снижение стало неожиданностью для аналитиков, большинство из которых ожидали снижения процентных ставок на 0,25%. Как прибыльность аренды недвижимости в ближайшем будущем может стать ключевым решением для рынка ключевых процентных ставок? Меняется ли рентабельность при изменении процентных ставок на финансовых рынках?

Рентабельность аренды, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение операционного дохода от договора аренды, заключенного на объект недвижимости, к цене, необходимой для его продажи (Подробнее о том, как рассчитать рентность аренды, см. В статье: Как вы считаете рентабельность недвижимости? ). Пример. Предположим, что владелец, имеющий 12-месячную аренду двухкомнатной квартиры в Варшаве, может получать от арендатора ежегодно 16,800 злотых (1900 злотых в месяц с доходом за вычетом 500 злотых в расходах на содержание). Если он получает такой доход от недвижимости, рыночная стоимость которой составляет 400 000 злотых, он может считать, что ее рентабельность составляет 4,20%. Однако, если такой же доход получен от недвижимости, рыночная цена продажи которой составляет 300 000 злотых, рентабельность аренды составляет 5,60%. Сразу же рентабельность недвижимости зависит не от ставок Национального банка Польши, а от фактического дохода от аренды (арендная плата как доходы и эксплуатационные расходы) и стоимости имущества. Поэтому в краткосрочной перспективе ничего не изменится.

Однако в долгосрочной перспективе известно положительное влияние снижения процентных ставок (снижение стоимости ипотеки) на увеличение стоимости недвижимости. Этот эффект возможен, поскольку стоимость денег на межбанковском рынке следует за снижением процентной ставки НБП, а WIBOR 3M является ключевым для ипотечных кредитов. Это ее так называемая базовая ставка, которая устанавливает процентную ставку для старых и новых ипотечных кредитов (процентная ставка = 3M WIBOR + маржа банка). Невооруженным взглядом видно, как недавнее сокращение MPC привело к падению 3M WIBOR до рекордно низкого уровня 2,06%, тогда как несколькими месяцами ранее он составлял 2,70%. Следовательно, если в этом случае банковский сектор не увеличит маржу по ипотечным кредитам, то более низкие процентные ставки означают более высокую кредитоспособность и потенциальный фактор роста цен. Тем не менее, автоматизация здесь не работает, потому что более низкая стоимость денег может столкнуться с большим предложением недвижимости, доступной на рынке, и не должно приводить к повышению цен. Возвращаясь к рентабельности аренды, это означает, что, если более низкая стоимость денег приведет к росту цен на недвижимость, арендная доходность, полученная от них, упадет. Доход от аренды не реагирует так быстро, как стоимость имущества. Вы можете наблюдать падение или рост цен на недвижимость при относительно стабильном уровне арендных ставок. Подробнее о том, почему снижается доходность, когда цены на недвижимость растут в статье: Цена и рентабельность - что растет, а что падает?

Рентабельность можно ожидать для различных типов недвижимости, не только квартир, но и коммерческой недвижимости. Если вы хотите продать коммерческую недвижимость, тот факт, что она является предметом договора аренды, должен быть не недостатком, а главным преимуществом. Однако при условии, что цена продажи установлена ​​таким образом, чтобы потенциальный покупатель имел перспективу привлекательной рентабельности аренды. Например, если мы арендуем помещение для обслуживания за 3 500 злотых в месяц, и владелец не взимает дополнительные эксплуатационные расходы, то годовой доход от договора аренды составляет 42 000 злотых. Если бы мы купили такую ​​недвижимость, какую рентабельность мы ожидаем от аренды? Ожидания покупателя - купить как можно дешевле, тогда арендная ставка будет высокой, а целью продавца является максимально возможная цена и продажа сделки с самой низкой рентабельностью аренды. 8,00% можно считать типичной рентабельностью аренды для сделок купли-продажи торговых помещений в Варшаве. Дополнительные примеры арендуемой недвижимости с расчетной рентабельностью аренды вы найдете здесь: https://www.okolica.pl/oferty-inwestycyjne/ В нашем примере 42 000 злотых, поделенные на 8%, означают, что мы можем продать имущество за 525 000 злотых. Если помещение имеет 50 м2, это означает 10 500 злотых за 1 м2 в оценке дохода. По этой цене покупатель будет реализовывать рентабельность аренды на уровне 8,00% годовых. Повлияет ли упомянутое выше снижение ставки НБП на рентабельность аренды коммерческой недвижимости? Из двух элементов этой сделки решение MPC не повлияет на доход от аренды, поскольку они являются частью долгосрочного договора аренды. Однако решение по процентной ставке может повлиять на второй элемент, то есть на минимальную ставку рентабельности, ожидаемую инвесторами (покупателями), которую они могут принять. Как работает этот механизм? Совет по денежно-кредитной политике снижает процентные ставки, межбанковский рынок реагирует - 3M WIBOR уменьшается, но рынок облигаций также реагирует. 10-летние польские облигации упали в доходности до 2,74%, тогда как несколькими неделями ранее этот уровень составлял даже 3,50%. Если вы никогда не были поклонником инвестиций в облигации, потому что Вы ищете возможности на рынке недвижимости Помните, что процентная ставка по облигации определяется так называемой безрисковая ставка на рынке. Это уровень рентабельности инвестиций, который вы можете получить без риска. Любая другая транзакция будет иметь такой риск. Поэтому, если облигации дают 3,50%, и в этот момент имущество сдано в аренду 8,00%, то можно сказать, что 8 - 3,50% = 4,50% бонуса за инвестиционный риск в этом свойстве. Инвестор оценивает, достаточен ли этот бонус. Если на рынке арендуемой недвижимости совершается сделка по ставке 8,00%, это означает, что на данный момент достаточно 4,50% премии за риск.

Что происходит, когда доходность по государственным облигациям уменьшается? Соответственно, это означает, что безрисковая ставка была понижена. Поэтому, если вы все еще можете купить арендованную коммерческую недвижимость по ставке доходности от дохода от аренды на уровне 8,00%, это будет означать увеличение премии за риск до 5,26% (с 2,74% облигаций). Повысился ли риск на рынке недвижимости после того, как ставки на финансовых рынках упали? Это можно считать похожим. Поэтому, если риск не увеличится, продавец не должен в ближайшее время принять продажу той же коммерческой недвижимости, арендованной на тех же условиях, по ставке 8,00%, поскольку новая безрисковая ставка будет оправдана 2,74% + та же премия за риск 4, 50% = 7,24%. При таком уровне рентабельности от аренды ожидаемая цена продажи возрастает до 580 110 злотых (42 000 злотых, поделенные на 7,24%). Этот пример иллюстрирует, как снижение процентных ставок может в конечном итоге повлиять на прибыльность аренды коммерческой недвижимости и, следовательно, на увеличение их стоимости.

Марчин Грудзень

Okolica.pl

Еще статьи о коммерческой недвижимости:

Как прибыльность аренды недвижимости в ближайшем будущем может стать ключевым решением для рынка ключевых процентных ставок?
Меняется ли рентабельность при изменении процентных ставок на финансовых рынках?
Если бы мы купили такую ​​недвижимость, какую рентабельность мы ожидаем от аренды?
Повлияет ли упомянутое выше снижение ставки НБП на рентабельность аренды коммерческой недвижимости?
Как работает этот механизм?
Что происходит, когда доходность по государственным облигациям уменьшается?
Повысился ли риск на рынке недвижимости после того, как ставки на финансовых рынках упали?